• 房企业绩放缓 下半年谨慎

    地产 > | Time Weekly - 2019-09-18 03:24:02 来源:时代周报
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    [摘要] 谨慎拿地,是不少房企对于下半年的态度。在融创的业绩会上,孙宏斌称,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的。”

    时代周报记者 杨静 发自上海 香港

    一身黑色的西装配上粉色衬衫和领带,8月27日下午业绩发布会上的世茂集团董事局(00813.HK)副主席、总裁许世坛,显得格外自信。

    延续三年高增长的态势,今年上半年世茂多项指标创新高,公司盈利能力暴涨。按照许世坛的预计,到了3季度公司就可以达到去年的销售额,下半年3000亿元的可售货值只要完成37%就可以完成全年目标。

    不过,许世坛并不对公司的规模和重回前十名有明显的诉求。在回应时代周报记者提问时,他称,“以前有段时间,世茂拖累了前20强房企的平均增速。现在世茂自我要求为在销售增速上超过行业平均水平即可。”

    许世坛甚至暂时不会上调公司今年2100亿元的销售目标。“因为公司对下半年还是比较谨慎的。房地产行业本身会进入平稳的发展阶段,不要想着赚很多的钱。太高的利润,已经不可持续。”他认为。

    事实上,不仅仅是世茂,越来越多的房企在今年半年度业绩会上释放了谨慎乃至收缩的信号。

    万科(000002.SZ)将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园(02007.HK)则称,未来要看机会均衡布局、分散风险;一贯比较高调的融创中国(01918.HK)则声称,除非特别好的机会,不然下半年基本停止拿地。

    高速增长或将不再

    当下,排在世茂前面的前十强房企,正在普遍出现销售增速的放缓。

    下滑指向前五强里的碧桂园和中国恒大(03333.HK)。根据克而瑞的数据,碧桂园2019年上半年的全口径销售金额为3895.4亿元,比2018年上半年的4124.8亿元下降了近30%,总额达1229.4亿元。恒大方面则比去年同期下降了7.4%,与2018年上半年24.6%的增幅形成对比,2019年上半年为2818亿元。

    排在行业第三位的万科,增速上也在放缓。2019年上半年3340亿元的销售金额,同比只增9.6%,比去年同期的9.9%略有下降。

    第二梯队的保利(600048.SH)和融创,没有逃过“有增量少增速”的情况。前者上半年销售金额达2526.24亿元,同比增长17.33%,远低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年实现2141.6亿元,同比增长11.8%,也低于同期的76%的增幅。

    值得一提的是,前十强的房企里,今年上半年28%左右的销售增幅已经可以位居增幅前两位。中海(00688.HK)和新城(601155.SH),增幅分别为28.7%和28.4%。华润置地(01109.HK)26%的增幅居于第三位。

    不过,新城和华润这两家公司,2019年上半年销售增幅与同期比出现了放缓。

    同万科一样,龙湖(00960.HK)和绿地(600606.SH)这两家前十强公司今年上半年的销售增长,也为个位数。龙湖的增幅为8.8%,绿地更少为3.1%。

    头部房企如此,中小型房企则更为明显。例如朗诗绿色地产(00106.HK),今年上半年的合约销售仅为114.8亿元,同比下降29.8%,只完成全年400亿元目标的三成不到。

    不过,绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军则认为,“在当下的环境下,不能用销售规模增速去评价一个企业,以往爆发式的增速将不再是常态。”8月22日,他回应时代周报记者提问时表示,保持稳健的发展才够安全。

    不光是销售的增幅放缓,也有房企出现了净利润增幅的放缓。

    融创是其中的一家,上半年净利润为112.9亿元,增幅虽然达66.59%,但已经比去年全年的250.96%明显下降。远洋集团则出现了连续下滑的情况,今年上半年仅为25.3亿元,同比下滑6.86%,去年则同比下滑9.21%。

    从融资驱动到经营驱动

    如何稳健?越来越多的房企认识到,手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力,是穿越周期的保证。

    至于原因,融创中国主席孙宏斌在业绩会上的声音可以作为注解。他称,“按照现在的政策,融资端的严控可能是一个常态化的过程,下半年无论是商品房市场还是土地市场,房企的压力还是比较大的。”

    因此对回款的强调,成为房企自我造血的方法之一。这也是今年房企业绩会上的高频词汇。

    按照2019年上半年的回款率来看,碧桂园、保利等头部房企均出现了不同程度的增长,前者为94.3%较去年上升了3%;后者为86%上涨了8%。

    “今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

    而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

    头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股(00884.HK),根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略。”

    不过,从公布的回款数据来看,分化仍然存在。数值高的,比如万科、碧桂园、旭辉等回款率在90%以上;中上的有绿城中国、阳光城等中型房企,在80%?90%之间;而华夏幸福则为62%,尽管比去年同期上升16%,但数值并不高。

    “地产企业的造血能力比融资能力更重要,现金为王最核心的是企业自身的造血能力。”林峰指出。

    事实上,房企在今年更为强调销售结转。在绿地控股方面看来,“结算利润相应大幅增长,为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。”

    而销售结转情况不佳,业绩相应会出现下滑。比如招商蛇口,上半年166.87亿元的营收同比减少20.49%;归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%。公司称,“营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。”

    目前过千亿营收的房企共计有4家,为恒大、碧桂园、绿地控股和万科,达2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。

    再降杠杆谨慎应对

    手中有粮,相应心中不慌。不过,不少房企则希望自身能够更加安全。

    继续降负债会是主要工作之一。

    去年上市的中型房企正荣地产(06158.HK)的主要经营目标之一就是降杠杆。公司的净负债率已经从2017年的183.2%降至2018年的74%,直到2019年上半年的70.8%。

    正荣地产副总裁兼CFO陈伟健8月26日对时代周报记者表示,目前公司内部的控线是美元债融资成本控制在8%左右,银行借款成本尽量控制在8%,总体财务成本要控制在7%?7.5%之间。拿地上,净利率要求是达到两位数。

    不仅仅是正荣,头部房企如万科也对降杠杆提出了要求。在万科看来,融资收紧对房地产行业肯定有影响,公司需要根据外部情况来调整经营节奏,控制好负债率。

    谨慎拿地,是不少房企对于下半年的态度。融创为典型。在业绩会上,孙宏斌称,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的。”

    “下半年对小房企来说压力较大;对大房企来说,如果负债率较高,压力也较大,世茂会谨慎投资。”在8月27日的发布会上,许世坛表示。

    万科则对地块的利润等提出了严格的财务要求。比如净负债率要低于40%以下,IRR达到20%,净利率达到12%,此外还要根据每个城市的限价来做地块后期价格的测算。

    在这些房企看来,手握现金流不能再重要了。从2019年的数据来看,万科在手现金为1438.7亿元,远远高于一年内到期有息负债;碧桂园为2228.4亿元,对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍。

    部分房企对多元化的态度,也开始谨慎。万科强调的是收敛聚焦,提升巩固基本盘。恒大则是以地产为基础,旅游和健康为两翼,新能源汽车为产业布局,但是近五年内不会有其他多元化业务的布局。融创专注于地产主业,文化和文旅处在培育期。

    究其原因,一方面是多元化业务本身需要的战略性投入高。此外多元化业务需要时间的沉淀,未必能成为收入的重要来源。万科2019年上半年,95.5%的营收来自于房地产业务,除了物业板块盈利,物流板块与成本持平外,其他板块基本亏损。

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